Россиянам рассказали, кому станет сложнее получить ипотеку

Ипотеку без официального дохода всё ещё можно получить, но требования банков к заёмщикам стали заметно строже. В 2026 году начали действовать изменения, которые серьёзно осложнили жизнь будущим ипотечникам. «Рамблер» спросил экспертов, в каких случаях банк всё же может одобрить кредит, как повысить шансы и когда ипотеку без подтверждённого дохода фактически запретят.

Что изменилось в правилах одобрения ипотеки в 2026 году

С 1 апреля 2026 года правила подтверждения дохода для ипотечников изменились.

Выписка со счёта — уже не аргумент

Раньше банки лояльно относились к любым регулярным поступлениям на карту зарплатного клиента. Теперь круг источников дохода, которые можно подтвердить простой банковской выпиской, жёстко ограничен:

• зарплата;
• пенсия;
• социальные выплаты;
• доход от сдачи недвижимости в аренду.

Все остальные деньги (проценты по вкладам, нерегулярные подработки, кешбэк) банк попросит доказать отдельными документами.

Кроме того, кредитные организации лишились права оценивать платежеспособность зарплатных клиентов по своим внутренним моделям — например, анализируя структуру расходов или движение средств между картами.

Послабления остаются только у тех банков, которые ранее согласовали с ЦБ модели оценки доходов. Зачастую это относится только к крупнейшим игрокам рынка. Такие модели можно использовать не более года с момента одобрения.

Дмитрий ДолженкоРуководитель направления по развитию потребительского кредитования Инго Банка

ИП подтверждают доход только через налоговую

Индивидуальные предприниматели больше не могут выдавать себе справки о доходах и рисовать любую зарплату. Если раньше ИП мог подтвердить свой доход справкой, подписанной собственноручно, то с апреля такой вариант невозможен. Теперь единственный рабочий вариант для ИП — официальные налоговые декларации или заверенная книга учёта доходов и расходов (КУДиР). Любые попытки принести в банк справку с собственной печатью закончатся автоматическим отказом.

«Серый» доход приравняли к статистике Росстата

Банки всё ещё могут рассматривать клиентов без подтверждённого дохода — например, если доход указан в анкете, но не подтверждён справками, декларациями или данными из официальных источников.

Но тогда действуют более жёсткие правила расчёта. В расчёт принимается сумма, не превышающая среднедушевой региональный доход по данным Росстата. С 1 июля к этой цифре применяется дополнительный дисконт 10%.

Такой подход невыгоден для заёмщика, так как статистические данные усреднённые. Кроме того, их придётся дисконтировать на 10%. То есть при таком доходе шансы на одобрение всей необходимой суммы будут минимальными.

Дмитрий ДолженкоРуководитель направления по развитию потребительского кредитования Инго Банка

Как это работает на практике

Допустим, вы проживаете в Саратовской области. По итогам первого квартала 2026 года среднедушевой доход в этом регионе составил 41 807 рублей. Даже если вы укажете в анкете, что зарабатываете 100 тысяч рублей в месяц, к учёту примут лишь 37,6 тысячи рублей (41 807 × 0,9 = 37 626).

Чего ждать дальше

Это не последние изменения. С 1 июля 2027 года рынок ждет окончательный переход на белые схемы. К рассмотрению будут приниматься исключительно те доходы, которые подтверждены официальными государственными источниками (ФНС и Социальный фонд России). Внутренние банковские оценки и косвенные признаки богатства окончательно перестанут работать.

Кому получить ипотеку сложнее всего

• Индивидуальные предприниматели — больше не могут подтверждать доход справкой от самих себя. Те, кто занижал доходы в отчётности, оказались в зоне риска.
• Работники с «серой» зарплатой — переводы от работодателя без официального оформления или движения по счетам клиента банк не учтёт.
• Фрилансеры и те, кто получает нерегулярные поступления — иные доходы на счёт надо подтверждать дополнительными документами.

Что делать, если официального дохода нет

Варианты остались, но их стало меньше.

1. Использовать упрощённый подход

Сейчас ещё можно заявить доход в анкете без документов — но не выше среднедушевого по региону.

2. Подтвердить доход альтернативными документами

Банки принимают:

• справку по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ);
• выписку по зарплатному счёту;
• справку о доходах по вкладам или ценным бумагам;
• для ИП — налоговые декларации и книгу учёта доходов и расходов.

3. Привлечь созаёмщика с официальным доходом

Если у вас есть близкий родственник или другой человек с подтверждённым доходом, он может стать созаёмщиком. Его доход будет учтён при расчёте долговой нагрузки.

4. Увеличить первоначальный взнос

Чем больше собственных средств — тем выше шансы на одобрение, даже без официального дохода. Банки охотнее идут на риск, если заёмщик вкладывает 30–50% стоимости жилья.

5. Легализовать доход

Для самозанятых — оформить деятельность официально, платить налоги, выдавать чеки на все поступления. Для фрилансеров — заключить официальный договор с заказчиком или перейти на трудовые отношения с работодателем.

6. Снизить долговую нагрузку

Закрыть все мелкие займы и кредитные карты. Чем меньше текущих обязательств, тем выше шансы на одобрение.

Перед тем, как подавать документы на ипотеку, проверьте свою кредитную историю. Убедитесь, что в ней нет просрочек, а ваш кредитный рейтинг в порядке. Банковские алгоритмы анализируют множество факторов — вплоть до оплаты ЖКХ. Чистая история и высокий рейтинг станут дополнительным плюсом в глазах кредитора.

Олег АбелевНачальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст»

Как взять ипотеку без официального дохода

Если вы планируете взять ипотеку без «белой» зарплаты, у вас есть несколько вариантов:

• воспользоваться переходным периодом и подать заявку, указав доход не выше регионального среднедушевого;
• привлечь созаёмщика с подтверждённым официальным доходом;
• накопить большой первоначальный взнос — чем он выше, тем лояльнее банк может отнестись к вашей заявке.

С 1 июля 2027 года шансы получить ипотеку у тех, кто не может подтвердить доходы официально, станут минимальными.

Покупка квартиры в Москве: сколько нужно зарабатывать для ипотеки в 2026 году

Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.