Заёмщикам рассказали, сколько раз можно рефинансировать ипотеку

На фоне снижения ставок по кредитам заёмщикам стоит задуматься о пересмотре условий ипотеки, оформленной под высокий процент. Сделать это можно с помощью рефинансирования. Но что делать, если в будущем ставки снизятся ещё сильнее? Разбираемся, можно ли рефинансировать ипотеку повторно, от чего зависит одобрение такой заявки и когда процедура перестаёт быть выгодной.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Закон не ограничивает количество рефинансирований ипотеки. Каждый раз заёмщик фактически оформляет новый кредит: новый банк погашает предыдущую ипотеку, после чего клиент выплачивает уже новый кредит по другой ставке и с другими условиями.

Перед каждым рефинансированием банк заново оценивает заёмщика и квартиру. Поэтому, хотя рефинансировать ипотеку можно сколько угодно раз, новую заявку банк может не одобрить.

Директор по развитию направления «Финансовые сервисы» Циана Андрей Дьяков и руководитель Аналитического центра Авито Недвижимости Ольга Клещеева назвали «Рамблеру» пять основных причин отказа в рефинансировании:

1. Просрочки по действующему кредиту. Наличие просроченной задолженности ухудшает кредитную историю и может стать основанием для отказа. Особенно негативно банки оценивают длительные просрочки — от 30 дней.
2. Высокая долговая нагрузка. Показатель долговой нагрузки (ПДН) — один из ключевых критериев при рассмотрении заявки. Чем больше доля ежемесячных платежей по всем кредитам в доходе заёмщика, тем выше риск отказа. Для предварительной оценки можно использовать ориентир в 50% — именно при превышении этого значения ПДН банк обязан уведомить заёмщика о рисках согласно требованиям Банка России.
3. Недостаточный или снизившийся доход. Если заёмщик не может подтвердить доход или он существенно уменьшился по сравнению с моментом оформления прошлой ипотеки, банк может посчитать кредитный риск слишком высоким.
4. Снижение стоимости недвижимости. Если квартира подешевела и её текущая стоимость недостаточна для обеспечения нового кредита, банк может отказать в рефинансировании. Как отметил Дьяков, стоимость залога должна соответствовать размеру задолженности с учётом требований кредитора.
5. Несоответствие недвижимости требованиям банка. У каждого кредитора свои требования к объекту залога: они могут касаться типа недвижимости, года постройки, местоположения и других характеристик. Поэтому квартира, которая подходила для первоначальной ипотеки, не обязательно будет соответствовать требованиям нового банка.

Когда повторное рефинансирование ипотеки действительно выгодно

Сама по себе более низкая ставка по ипотеке ещё не означает, что рефинансирование будет выгодным, предупредили опрошенные «Рамблером» эксперты. По их словам, при повторном рефинансировании стоит учитывать три основных фактора:

• Разницу между ставками. Дьяков считает рефинансирование целесообразным при снижении ставки более чем на 1–2 процентных пункта (п. п.). Клещеева называет более высокий ориентир — 2–3 п. п.
• Остаток основного долга. Чем больше сумма, на которую начисляются проценты, тем заметнее может быть экономия после снижения ставки.
• Оставшийся срок кредита. Если ипотека заканчивается в ближайшие годы, выгода от снижения ставки будет небольшой: времени для экономии на процентах остаётся мало.

Если до конца срока осталось меньше 3-4 лет, то при рефинансировании вы «перезагрузите» график. То есть вы снова начнёте платить сначала проценты. В итоге переплатите больше, чем по старому кредиту.

Андрей Дьяковдиректор по развитию направления «Финансовые сервисы» Циана

Такие условия актуальны для ипотеки с аннуитетными платежами — стандартной для российского ипотечного рынка схемой погашения с равными ежемесячными взносами. Есть еще другой вид погашения — дифференцированный платеж. Разница между ними представлена в таблице ниже.

© «Рамблер»

При аннутитетных платежах в первые годы значительная часть выплат приходится на проценты, поскольку они начисляются на ещё большой остаток долга. По мере погашения кредита доля процентов в платеже уменьшается, а доля основного долга, напротив, растёт. Поэтому наибольший эффект от рефинансирования обычно можно получить в первой половине срока ипотеки.

Ключевым фактором при повторном рефинансировании ипотеки выступает не количество процедур, а их итоговая экономическая целесообразность для заёмщика. Решение нужно принимать после индивидуального расчёта.

Ольга Клещееваруководитель аналитического центра Авито Недвижимости

Аннуитетный и дифференцированный платёж: в чём разница и какой выгоднее

Как рассчитать реальную выгоду

Чтобы оценить чистую выгоду от повторного рефинансирования ипотеки, нужно сравнить общую сумму выплат по старому и новому кредитам, а затем вычесть расходы на переоформление.

Для предварительного сравнения ставок и ежемесячных платежей можно использовать кредитные калькуляторы на сайтах банков (Сбер, ВТБ, «Альфа-Банк», Т-банк, Газпромбанк), финансовых маркетплейсов и агрегаторов (Сравни.ру, Банки.ру).

Дьяков назвал неочевидные затраты:

• Оценка недвижимости. Для нового банка может потребоваться свежий отчёт об оценке объекта.
• Страхование жизни и имущества. При рефинансировании может потребоваться оформить новые полисы в страховой компании, аккредитованной новым банком.
• Госпошлина. За государственную регистрацию ипотеки в Росреестре в 2026 году физическому лицу нужно заплатить 4 тысячи рублей при кадастровой стоимости объекта до 20 миллионов рублей.

Рассмотрим на примере:

У заёмщика осталось 3 миллиона рублей по ипотеке под 18% годовых, до конца кредита — 15 лет. Кредит аннуитетный.

Его текущий платёж составляет около 48,3 тысячи рублей, а сумма будущих выплат за весь оставшийся срок — около 8,7 миллиона рублей: 3 миллиона рублей основного долга и 5,7 миллиона рублей процентов.

Если рефинансировать те же 3 миллиона рублей на 15 лет под 15,5%, платёж снизится до примерно 43 тысяч рублей, а общая сумма будущих выплат — до 7,74 миллиона рублей.

Таким образом, экономия составит около 960 тысяч рублей. Допустим, расходы на рефинансирование составят 30 тысяч рублей. Тогда чистая экономия будет около 930 тысяч рублей.

Отдельно стоит учитывать право на налоговый вычет. При рефинансировании важно сохранить возможность его получения — это напрямую влияет на итоговую экономию. Подробнее о том, как сохранить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки, рассказали в отдельном материале.

Выводы

Рефинансировать ипотеку можно сколько угодно раз — закон этого не запрещает. Но каждый раз это индивидуальный расчёт, а не автоматическое решение. Разница ставок в 1–2 п. п. — необходимое, но не достаточное условие. Важен и остаток долга, и срок до конца выплат, и полная сумма расходов на переоформление.

Прежде чем подавать заявку, посчитайте: сколько вы сэкономите на процентах и сколько потратите на оценку, страховку и госпошлину. Разница между этими двумя числами и есть настоящая выгода от повторного рефинансирования ипотеки.

Не соглашайтесь сразу на рефинансирование в том же банке — условия у конкурентов могут быть выгоднее.

Залог без сюрпризов: на что обратить внимание, чтобы банк сказал «да»

Подпишитесь на «Рамблер» в Maх! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.